Ogłoszono upadłość HREIT. Trzy słowa, a za nimi tysiące ludzi, którzy przez lata odkładali na własne mieszkanie albo na „bezpieczną” inwestycję, a dziś czytają w wiadomościach, że ich pieniądze wpadły do worka z napisem „masa upadłości”.
Zacznijmy od podstaw. 1 lipca 2026 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił upadłość HREIT S.A. Sąd oddalił przy tym wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego, czyli o ratunkową restrukturyzację, i wyznaczył syndyka, spółkę Grenda-Restrukturyzacja (znany i doświadczony podmiot, także w upadłościach deweloperów). Postanowienie nie jest prawomocne, zapowiadane są zażalenia. O tym, jak wąska to furtka, za chwilę, bo akurat tutaj prawo upadłościowe płata figla, o którym mało kto pamięta.
Zwracam uwagę na jedną rzecz, którą łatwo przeoczyć w nagłówkach. Sąd ogłosił upadłość mimo że większość wierzycieli była przeciw. Za restrukturyzacją opowiedziało się 630 wierzycieli z wierzytelnościami rzędu 310 mln zł, za upadłością raptem 43 osoby reprezentujące 27 mln zł. Na stole leżała nawet udokumentowana oferta inwestora, grupy Żłobikowski Holding, gotowej wyłożyć 400 mln zł, z potwierdzeniami z banków. A sąd i tak wybrał upadłość. Czasem zresztą sam wniosek o ogłoszenie upadłości bywa przedmiotem sporu, pisałem o tym tutaj. To rzadki obrazek i pokazuje, że w sprawach niewypłacalności zdanie wierzycieli, choć ważne, nie jest wiążące dla sądu.
Jedna spółka, a cała grupa wstrzymuje oddech
Teraz sedno, które może gubić się w emocjach. Upadłość ogłosiła na razie tylko jedna spółka z całej grupy HRE Investments. Tą spółką jest HREIT S.A. I nie jest to przypadkowa spółka, pierwsza z brzegu.
Grupa HRE działała w konstrukcji, którą prawnik rozpozna od razu: spółka matka plus rozsiane pod poszczególne inwestycje spółki celowe (SPV), typu Warszawska 1, Tuwima Sky czy Resovia Sky. Każdy projekt siedział w osobnym pudełku. A HREIT S.A. była tym pudełkiem centralnym, przez które płynął pieniądz. To ona pozyskiwała kapitał od inwestorów: model polegał na tym, że klient kupował udziały w spółkach celowych albo papiery dłużne emitowane przez grupę, w zamian za obietnicę gwarantowanego zysku i szybkiego wykupu.
Jeśli więc grupa HRE była organizmem, to HREIT S.A. pełniła rolę serca, które tłoczyło krew do wszystkich projektów. I dlatego upadłość akurat tej spółki to nie jest upadek jednego z wielu bytów. To zatrzymanie pompy, całego silnika.
Czy to znaczy, że reszta grupy automatycznie upada? Nie. I tu robi się ciekawie. Wobec jednej ze spółek celowych, Warszawskiej 1, sąd otworzył postępowanie sanacyjne, czyli dał jej szansę na restrukturyzację. Polskie prawo traktuje każdą spółkę jako odrębny podmiot, z własnym majątkiem i własnymi wierzycielami. Dla części nabywców to iskierka nadziei, bo ich konkretny projekt może przetrwać niezależnie od losu spółki matki. Dla innych – wprost przeciwnie, to dodatkowa pułapka, o czym niżej.
Czym właściwie był HREIT
Warto napisać trochę o samej firmie. HREIT (wcześniej znany jako HRE Investments) sprzedawał dwie rzeczy naraz: mieszkania oraz produkt inwestycyjny. Tym drugim produktem była obietnica, że ulokowane u nich pieniądze będą się pomnażać w tempie 7-8 procent rocznie przez mniej więcej trzy lata, a wszystko pod hasłem bezpieczeństwa i „gwarantowanego” zysku. To słowo biorę w cudzysłów świadomie, bo w inwestowaniu gwarancja zysku to jeden z najstarszych czerwonych sygnałów, jakie znam.
Skala jest dziś zawrotna. Zobowiązania HREIT sięgnęły około 2,8 mld zł, przy majątku szacowanym w okolicach 345 mln zł. Prokuratura mówi o łącznych stratach całej grupy rzędu 2-3 mld zł i o tysiącach pokrzywdzonych, w niektórych zestawieniach nawet o około ośmiu tysiącach. Polski Związek Firm Deweloperskich określił to bez ogródek jako największą aferę deweloperską w historii III RP i wskazywał na cechy piramidy finansowej. Jeszcze w 2024 roku UOKiK nałożył na spółki grupy i samego prezesa łącznie blisko 11,8 mln zł kary za wprowadzające w błąd przekazy marketingowe, które eksponowały bezpieczeństwo, a przemilczały ryzyko.
Model, który obiecuje spokój i pewny zysk, a pod spodem przelewa pieniądze nowych klientów tam, gdzie akurat trzeba, ma to do siebie, że działa tylko dopóki pieniądze wpływają. Kiedy strumień wysycha, konstrukcja sypie się jak domek z kart. I to, jak się zdaje, właśnie zobaczyliśmy.
Kim był Michał Sapota, czyli „złote dziecko” deweloperki
Nie da się opowiedzieć tej historii bez człowieka, który za nią stał. Michał Sapota, dziś pięćdziesięciolatek z Bielska-Białej, przez lata uchodził za gwiazdę branży, za jej „złote dziecko”. I trzeba uczciwie przyznać, że nie wzięło się to znikąd.
Zaczynał nietypowo, po studiach pedagogicznych trafił do finansów, pracował jako księgowy, a w 2004 roku związał się ze znaną międzynarodową firmą audytorską EY. Swoją prawdziwą legendę zbudował jednak w Murapolu. Dołączył tam jako dyrektor finansowy, następnie wszedł do zarządu, a od 2014 roku był prezesem. Pod jego ręką sprzedaż urosła z niespełna 200 mieszkań rocznie do około 2 400 w ciągu kilku lat. To są liczby, które w tej branży robią z człowieka celebrytę. Sapota stał się twarzą wielkiego sukcesu, mówcą, człowiekiem, którego się cytowało.
Mówiono o nim „rekin żarłacz”, i to bez złośliwości, raczej z podziwem dla agresywnej strategii. Bo Michał Sapota myślał o deweloperce inaczej niż jego koledzy po fachu. Sam to zresztą tłumaczył: nieruchomości to dla niego przede wszystkim działalność inwestycyjna, a mentalnie bliżej mu było do funduszy inwestycyjnych niż do budowlańców. Kupowanie działek, budowanie banku ziemi, cierpliwe stawianie budynków, to wszystko uważał niemal za marnowanie kapitału. Liczyła się inżynieria finansowa.
I tu tkwi cała gorzka lekcja tej historii. Ta sama cecha, która zrobiła z niego gwiazdę, czyli apetyt na dźwignię i ryzyko, przy Murapolu doprowadziła do kłopotów z płynnością (z wielu agresywnych zakupów, między innymi akcji innych spółek, trzeba było się potem wycofywać ze stratą, a Sapota opuścił zarząd Murapolu w 2017 roku). Potem powstało HRE Investments i model condo-inwestycyjny, o którym już pisałem. Zakończyło się to aktem oskarżenia. Pierwsze zatrzymanie nastąpiło w listopadzie 2024 roku, a we wrześniu 2025 roku Michał Sapota został aresztowany, i do dziś w areszcie pozostaje, z zarzutami między innymi kierowania grupą przestępczą.
Piszę o tym bez żadnej satysfakcji. „Złote dziecko” branży stało się podejrzanym w największej aferze deweloperskiej wolnej Polski – to ten sam człowiek. Rynek uwielbia opowieści o geniuszach finansowych ze smykałką do pomnażania pieniędzy. Jednak warto pamiętać, że dokładnie ta sama narracja bywa opakowaniem dla ryzyka, którego nikt odpowiednio wcześniej nie oszacował.
Co teraz mogą zrobić wierzyciele HREIT
Przejdźmy do rzeczy, która interesuje nas najbardziej. Jeśli włożyłeś w to pieniądze, co teraz robić?
Po pierwsze, zgłoś wierzytelność. W obecnym stanie prawnym robi się to elektronicznie, w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ), i to nie do sądu, lecz do syndyka (art. 236 i następne Prawa upadłościowego). Termin wyznaczył sąd w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości, niemal zawsze jest to 30 dni. Spóźnienie nie przekreśla sprawy – wierzytelność nadal można zgłosić – ale to kosztuje (ok. 1000 zł opłaty), a spóźniony traci wpływ na przebieg postępowania. Krótko mówiąc, im wcześniej i im staranniej, tym lepiej.
Po drugie – i to jest pułapka numer jeden w tej sprawie – upewnij się, komu właściwie zgłaszasz. Grupa działała przez wiele spółek celowych. Twoja umowa mogła być podpisana nie z HREIT S.A., tylko z konkretną spółką projektową. A upadłość, przypomnę, ogłoszono na razie wobec HREIT S.A. Jeśli zgłosisz wierzytelność do niewłaściwego podmiotu, w najlepszym razie stracisz czas, a w najgorszym prawa. Zanim cokolwiek złożysz, wyciągnij umowę i sprawdź, kto jest po drugiej stronie. To brzmi banalnie, ale w grupie zbudowanej z kilkunastu pudełek jeden błąd potrafi zdecydować o wszystkim.
Po trzecie, przygotuj dokumenty. Umowa i wszystkie aneksy, potwierdzenia wpłat, korespondencja, wyliczenie należności głównej i odsetek, informacja o ewentualnych zabezpieczeniach. Nie kieruj się logiką, że syndyk to wszystko ma. Nie wiem, w jakim stanie są dokumenty spółki i co syndyk przejął. A może Twoja umowa jest w prokuraturze? Syndyk będzie to dopiero weryfikował, a dobrze udokumentowane zgłoszenie to zgłoszenie, które łatwiej obronić.
Osobne słowo do nabywców mieszkań, bo Wasza sytuacja rządzi się własnymi regułami. Kluczowe pytanie brzmi: czy Wasza umowa była objęta ochroną z ustawy deweloperskiej, w szczególności czy wpłaty szły na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Tu jest smutna wiadomość. Z doniesień wynika, że systemową ochroną objętych było zaledwie 11 z blisko 1 300 podpisanych umów, a na rachunkach powierniczych znajdowało się około 43 mln zł. To znaczy, że ogromna większość nabywców takiej tarczy nie ma, bo albo umowy zawierano przed wejściem nowych przepisów i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, albo poza standardowym reżimem deweloperskim. Ci nieliczni, którzy mają rachunek powierniczy, są w istotnie lepszej pozycji, bo środki na takim rachunku podlegają odrębnym regułom (Prawo upadłościowe przewiduje dla przedsięwzięć deweloperskich odrębną masę upadłości i zgromadzenie nabywców, które współdecyduje o dalszych losach inwestycji). Reszta staje w kolejce jako zwykli wierzyciele. To bolesne, ale trzeba to powiedzieć wprost, bo od tego zależy dalsza realna strategia działania.
I jeszcze zażalenie, bo o nim głośno. Inwestor i zwolennicy restrukturyzacji zapowiadają walkę o uchylenie upadłości. Kibicuję każdemu, kto próbuje ratować projekt restrukturyzacji, ale uczciwość każe dodać rzecz, o której w emocjach się zapomina. Zażalenie na samo postanowienie o ogłoszeniu upadłości to droga wąska, bo art. 54 Prawa upadłościowego zasadniczo rezerwuje ją dla samego upadłego, a nie dla wierzycieli czy inwestora zewnętrznego (chyba że mieliśmy do czynienia z wnioskiem o tzw. pre-pack, o czym jednak media i spółka milczały. Z kolei odrębne zażalenie przysługuje na oddalenie wniosku sanacyjnego. To nie znaczy, że nie ma o co walczyć, znaczy tylko, że trzeba dobrze dobrać ścieżkę i podmiot, który ją poprowadzi.
Dalszy los spółki i co z nią zrobi syndyk
Co teraz stanie się z samym HREIT S.A.? Spółka przechodzi pod zarząd syndyka. Warto pamiętać, że upadłość spółki to nie zawsze jej koniec. To on od tej chwili trzyma stery: sporządzi spis inwentarza, oszacuje majątek, zweryfikuje zgłoszone wierzytelności i sporządzi ich listę, a docelowo spienięży to, co się da, i podzieli uzyskane środki między wierzycieli według ustawowej kolejności zaspokajania.
Przy nieruchomościach i rozpoczętych inwestycjach syndyk staje przed praktycznym pytaniem: dokończyć czy sprzedać? Będzie oceniał, czy kontynuacja budowy jest ekonomicznie uzasadniona. Może budowę prowadzić dalej, może sprzedać projekt innemu deweloperowi, który dokończy dzieło, może wreszcie przekształcić roszczenia nabywców w roszczenia pieniężne i zaspokajać je z podziału funduszów masy. Dla nabywcy różnica jest ogromna, bo w jednym scenariuszu może kiedyś dostać mieszkanie, w innym co najwyżej ułamek wpłaconej kwoty.
I tu wracam do liczby, od której trudno uciec. Zobowiązania rzędu 2,8 mld zł przy majątku około 345 mln zł. Nie trzeba być matematykiem, żeby zobaczyć, że dla większości wierzycieli zaspokojenie będzie częściowe, a dla wielu symboliczne. Upadłość nie jest maszyną, która oddaje pieniądze. Jest procedurą, która dzieli to, co zostało, najsprawiedliwiej jak się da w sytuacji z założenia niesprawiedliwej.
Czy to koniec całej grupy HRE? Formalnie nie. Upadła tylko jedna spółka. Los pozostałych zależeć będzie od tego, co uda się uratować w spółkach celowych, od zażaleń, od tego, czy inwestor rzeczywiście wyłoży pieniądze, i od setek proceduralnych decyzji, które dopiero przed nami. Nasza kancelaria będzie tę sprawę śledzić, bo pokazuje w soczewce wszystko, o czym piszę na moim blogu od lat – jeszcze od czasów afery Amber Gold: że hasło „bezpieczna inwestycja z gwarantowanym zyskiem” warto czytać ze szczególną uwagą, a papiery zawsze warto trzymać w porządku.
W upadłości wygrywa nie ten, kto krzyczy najgłośniej, tylko ten, kto zareagował na czas, do właściwej spółki i z kompletem właściwie przygotowanych dokumentów.
Jeśli Ty albo ktoś z Twoich bliskich ma umowę z którąkolwiek ze spółek grupy HRE i nie wie, od czego zacząć, zapraszam do kontaktu. Zanim upłynie termin, warto po prostu ustalić, gdzie się w tej układance stoi.
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
Wojciech Piłat, adwokat, dr n. pr.
